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百货商业全国格局及发展
趋势研究白皮书
2020.09
百货业态的全国格局与发展趋势
2
01
百货业态全国布局剪影
02
一二三线城市百货业态的步伐
03
城市群视角下的百货形态发展格局
本次研究中的商业形态定义
3
百货:是指以生活日用品主营的综合性
零售商业,经营范围广,商品类别多。
一般实行统一管理,按照楼层和专柜等
若干类别销售产品,为顾客提供必要服
务的零售业态。
一般由“专门店”的经营形态演变成
“百货店”,再进化成大型百货公司。
购物中心:为包含所有计划、开发、经
营、管理等商业和服务业的集合体。
一般具有大型的主力店、或多元化商业
街区及停车场设施。可以提供消费者多
元化,且具备便利性、舒适性及娱乐性
的购物场所。
奥特莱斯:以折扣价格销售国际、国
内名牌的过季、下架、断码商品,独
立于其他卖场且以零售为主要业态,
并具有一定的品牌聚集度的商业设施。
百货 购物中心 奥特莱斯
4
01
百货业态的
全国布局剪影
商业发展路径及阶段特征演绎
5
百货
百货
公司
百货
公司
购物
中心
购物
中心
百货
传统生
活百货
新型体
验百货
数量减少
数量增加
迭代演进
适应市场发展进步
百货自诞生以来由于商业市场的不断变化推进百货业态不断演进与迭代自小型百货发展到大型综合百货后受到购
物中心占有率挤压被迫适应市场形成购物中心+百货联合体形态;但随着百货的迭代演进目前百货商业已慢慢发
展成为传统生活百货新型体验百货两大类,前者重在生活服务配套后者重在体验重奢消费
数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。
雏形期 发展期 冲击期 迭代期
全国七大地区中,华东商业较为发达,领军百货业的迭代更新,购
物中心发展迅速,受需求影响,部分向百货业态趋同
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
6
全国七大区域中,华东地区的购物中心、百货业态数量皆处于领先水平,主要得益于上海、苏州、杭州、南京等一线城
市的商业发展较快华南地区百货占比较高,但目前仍处于雏形期百货店形态东北与华中地区的商业总体数量处于中
等水平,但购物中心占比较高,处于商业冲击期阶段华北地区百货与购物中心占比相当,百货目前依然处于发展期阶
段;西南与西北地区商业总体体量较小,购物中心占比略高于百货业态。
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
华南
华北
西南
西北
华东
华中
东北
七大地区商业占比
百货占比 奥特莱斯占比 购物中心占比
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
华东 华南 华中 华北 东北 西南 西北
七大地区商业数量
百货 奥特莱斯 购物中心
华北地区中北京的购物中心发展迅速,百货处于向体验型转型阶段
7
华北地区中,北京购物中心数量与发展都处于领先地位,占比达到80%
天津市处于购物中心冲击期发展阶段,占比超过85%,并不断挤压百货的增长空间;
各省市奥特莱斯的数量皆较少,不属于城市主要商业形态;
河北省百货占比超过华北地区其他省份与城市,达到70%,但形态属于发展期阶段,主要功能是满足日常生活需求。
0
500
1000
1500
2000
2500
北京市 河北省 山西省 内蒙古自治区 天津市
华北地区商业数量
百货 奥特莱斯 购物中心
0% 20% 40% 60% 80% 100%
河北省
山西省
内蒙古自治区
天津市
北京市
华北地区商业占比
百货占比 奥特莱斯占比 购物中心占比
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
东北地区整体购物中心发展较好,大牌地产商强势入驻,百货有较
大的发展空间
8
东北地区整体呈现出购物中心占比较高,平均达到80%,主要原因在于万达、大悦城等购物中心的入驻挤压原有的百货
业态占比;
百货业态平均占比20%左右,目前处于冲击期阶段;奥特莱斯数量整体较少,非地区主要商业形态。
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
吉林省 辽宁省 黑龙江省
东北地区商业数量
百货 奥特莱斯 购物中心
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
辽宁省
吉林省
黑龙江省
东北地区商业占比
百货占比 奥特莱斯占比 购物中心占比
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
华东地区整体发展较为迅速,购物中心占比均超50%,百货向新型体
验模式发展
9
华东地区整体商业发展较好,购物中心占比均超过50%
其中上海市商业处于迭代期发展阶段,购物中心占比高达90%,已逐渐发展到新型体验百货模式江苏省商业项目数量、
体量均领先华东区域其他省市,主要得益于江苏省经济规模以及人口规模较大,为商业发展提供市场与空间。
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
江苏省 山东省 浙江省 安徽省 上海市 福建省 江西省
华东地区商业数量
百货 奥特莱斯 购物中心
0% 20% 40% 60% 80% 100%
上海市
江苏省
安徽省
浙江省
江西省
福建省
山东省
华东地区商业占比
百货 奥特莱斯 购物中心
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
华南地区广东商业体量较大,百货占比高,以雏形期百货店为主要
形态
10
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
广东省 广西壮族自治区 海南省
华南地区商业数量
百货 奥特莱斯 购物中心
华南地区中,广东省是最主要的商业集中地,百货占比超过50%,主要处于雏形期百货店形态,但同时购物中心也处于发
展冲击阶段;
海南省整体商业数量较少,但购物中心占比高,达到60%,受政策利好,商业处于冲击期发展阶段
广西整体体量也较小,目前仍然以百货作为主要的商业形态
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
华中地区购物中心发展较好,百货业态处于迭代演进阶段,河南省
商业总量领先,品牌开发商占比高
11
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
河南省 湖北省 湖南省
华中地区商业数量
百货 奥特莱斯 购物中心
0% 20% 40% 60% 80% 100%
湖南省
湖北省
河南省
华中地区商业占比
百货占比 奥特莱斯占比 购物中心占比
华中地区整体呈现出购物中心占比较高的趋势,其中河南省商业总量最高,购物中心占比达到70%,源于万达、凯德、
华润等商业项目的进入,百货业态处于迭代演进阶段
湖北省与湖南省的总体商业体量低于河南省,但购物中心处于发展冲击期,成为区域主要的商业模式
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
西南地区中四川省购物中心占比高,商业市场发展速度领先,业态
演进较快,百货业态大型百货公司为主,处于发展路径的冲击期
12
0% 20% 40% 60% 80% 100%
四川省
贵州省
云南省
重庆市
西藏自治区
西南地区商业占比
百货占比 奥特莱斯占比 购物中心占比
西南地区中,四川省的商业处于领先地位商业总量较大,购物中心占比高达60%
重庆市商业处于冲击期阶段,购物中心发展较快,但百货依然是主要商业形态
云南、贵州的商业体量处于中等水平,购物中心与百货业态比例基本持平
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
西北地区中陕西省购物中心发展迅速,百货业态仍有较大发展空间
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西北地区中陕西省商业较为发达,商业总量在西北五省中处于领先地位,购物中心占比接近80%甘肃、新疆、宁夏、
青海的商业数量整体较低,其中青海、宁夏、甘肃的百货占比超过了50%,目前处于百货发展期,主要满足于日常生活
需求。
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
陕西省
甘肃省
新疆维吾尔自治区
宁夏回族自治区
青海省
西北地区商业数量
百货 奥特莱斯 购物中心
0% 20% 40% 60% 80% 100%
陕西省
新疆维吾尔自治区
甘肃省
青海省
宁夏回族自治区
西北地区商业占比
百货占比 奥特莱斯占比 购物中心占比
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
全国商业以江苏、北京、四川、南部沿海等地区作为重点发展区域
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奥特莱斯热力分布图 百货热力分布图
购物中心热力分布图
从数量上看,全国奥特莱斯整体数量较少,且集中在上海、北京、天津、成都等一线城市中;华南地区百货商业较为集
,但部分仍处于百货发展雏形期阶段上海、江苏、北京、重庆等发达地区的百货也较为集中,百货形态有了更多的
演进南部沿海地区的购物中心较为密集,主要原因是香港、澳门购物业发达,与广东地区的百货商业形成地区商业格
局互补
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
15
02
一二三线城市
百货业态的步伐
全国商业迭代大格局下,百货业态在购物中心的冲击下不断更新
16
17.2%
16.8%
17.0%
15.9%
0.2%
0.5%
0.3%
0.2%
82.6%
82.8%
82.7%
83.9%
0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0%
全国
一线城市
二线城市
三线城市
全国及一二三线城市商业形态占比
百货业态 奥特莱斯 购物中心
-
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
全国 一线城市 二线城市 三线城市
全国及一二三线城市商业形态总量分析
百货业态 奥特莱斯 购物中心
全国层面目前录得百货公司购物中心与奥特莱斯三种商业形态的占比约为17.282.6:0.2市场趋向不断转换中
购物中心为主力军带动整个商业市场向前迈进。
百货形态由于受到新型业态的冲击处于进退调整状态中,即进“升级迭代” 退改造提升的状态调整中逐渐
一线城市开始回归市场,也更多关注体验感消费档次的提升。
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比
一线城市中深圳百货占比高,上海重奢百货形态较多,需求驱动下,
未来百货商业市场发展潜力较大,购物中心管理百货化趋势亦存在
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一线城市中购物中心广州上海北京和深圳依次位于前四位其中上海的百货商业最少三种业态中仅占比近10%
深圳购物中心数量居高的同时百货业态占比亦居一线城市首位,录得28.9%
作为一线城市的天津虽然商业总量不高百货业态占比远低于全国平均水平17.2%录得9.8%由于其购物中心的
业态形式进入迅百货发展缓慢停滞
0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0%
深圳市
东莞市
杭州市
广州市
南京市
北京市
宁波市
重庆市
成都市
昆明市
苏州市
长沙市
沈阳市
武汉市
西安市
郑州市
青岛市
上海市
天津市
一线城市商业形态占比
百货业态 奥特莱斯 购物中心
- 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600
沈阳市
青岛市
昆明市
长沙市
天津市
武汉市
西安市
宁波市
郑州市
南京市
成都市
杭州市
苏州市
上海市
重庆市
北京市
东莞市
广州市
深圳市
一线城市商业形态数量对比分析
购物中心 奥特莱斯 百货业态
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比
前列二线城市中无锡商业发展较为发达,百货业态迭代发展空间最大
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线城市南宁市百货业态占比最高,高达26%,但整体商业总量不高,市场仍处于中前期阶段,百货业态发展较迟缓
无锡市百货数量购物中心数量均达二线城市首位且商业总量是排位第二石家庄总量近2市场发展阶段处于中
后较发达阶段。
0 100 200 300 400 500 600 700 800
南昌市
贵阳市
石家庄
泉州市
长春市
南宁市
温州市
济南市
哈尔滨市
厦门市
福州市
大连市
合肥市
佛山市
无锡市
二线城市(前15)商业形态数量对比分析
购物中心 奥特莱斯 百货业态
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
石家庄
济南市
大连市
无锡市
长春市
南昌市
合肥市
福州市
温州市
哈尔滨市
贵阳市
泉州市
厦门市
佛山市
南宁市
二线城市(前15)商业形态占比
百货业态 奥特莱斯 购物中心
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比
三线城市百货业态正处在传统百货时期,需求驱动下,亟待向体验
式百货业态演进
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三线商业发达城市中以芜湖市商业总量最高百货业态占比最低仅录得8.1%略低于一线城市最低百货占比9. 8%
芜湖未来百货商业,仍有不断演进的空间;
此外注入新株洲等商业总量居前的城市逐渐从传统百货向体验式百货迭代成为来三线部商业城市的发展
向。
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
芜湖市
连云港市
新乡市
上饶市
三明市
襄阳市
肇庆市
株洲市
银川市
宜昌市
宿迁市
信阳市
漳州市
舟山市
淄博市
三线城市(部分)商业形态占比
百货业态 奥特莱斯 购物中心
- 50 100 150 200 250 300 350 400 450
连云港市
三明市
上饶市
芜湖市
襄阳市
新乡市
信阳市
宿迁市
宜昌市
银川市
漳州市
肇庆市
舟山市
株洲市
淄博市
三线城市(部分)商业形态数量对比分析
购物中心 奥特莱斯 百货业态
注:数据来源:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比
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03
城市群视角下的
百货形态发展格局
长三角商业发展领先,珠三角百货形态较多,衍变升级梯度层次多,
整体仍有较大投资空间
21
从城市角度看,长三角的商业总数量超过珠三角及京津冀地区,购物中心占比也处在较高水平,商业发展处在领先
地位珠三角的百货占比高于其两大城市,主要原因在于其多数百货为传统生活百货;从商业类型上看,奥特莱斯
占比在所有城市群中都处在极低水平,非城市的主要商业成。
26.2%
27.4%
22.3%
0.6%
0.1%
0.3%
85.2%
72.5%
77.5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
长三角
珠三角
京津冀
百货占比 奥特莱斯占比 购物中心占比
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
长三角 珠三角 京津冀
百货 奥特莱斯 购物中心
城市群商业形态占比
城市群不商业形态数量对比分析
注:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
上海领军长三角,百货和购物中心优势互鉴共同发展
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宣城市
金华市
舟山市
铜陵市
安庆市
杭州市
南京市
扬州市
镇江市
宁波市
湖州市
滁州市
绍兴市
池州市
台州市
合肥市
盐城市
常州市
无锡市
泰州市
嘉兴市
苏州市
芜湖市
马鞍山市
南通市
上海市
百货占比
奥特莱斯占比
购物中心占比
0 500 1000 1500
池州市
铜陵市
马鞍山市
滁州市
芜湖市
台州市
扬州市
盐城市
常州市
南通市
合肥市
南京市
苏州市
购物中心
奥特莱斯
百货业态
上海作为长三角的经济发展中心,商业氛围最为浓厚,百货占比低,且已逐向新型体验式百货发展,购物中心也
精细化百货运营管理模式,优势其他省城市发达城市随其后,商业总数量高百货占比低,城市
商业发展进
长三角城市商业形态占比 长三角城市商业形态数量对比分析
注:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
本土特色品牌百货在南京及杭州发展强劲,转型升级态势向好
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长三角购物中心数量热力图 长三角百货数量热力图
长三角头部城市的购物中心百货热度均较高;其中南京及的百货热度明显高于购物中心,在于色品牌百货进
驻时间早且发展势头南京中商场、南京新百、杭州银泰百货等;上海的购物中心热度则高于百货,传统百货虽在
型,购物中心也在快升级更新
注:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
珠三角城市与港澳商业布局互补,跨境购物习惯拉升本地百货占比
24
39.1%
35.0%
28.9%
28.3%
26.7%
25.6%
24.3%
20.5%
18.6%
60.9%
65.0%
70.9%
71.7%
73.3%
74.3%
75.7%
79.5%
81.3%
中山市
惠州市
深圳市
珠海市
东莞市
佛山市
江门市
肇庆市
广州市
百货占比
奥特莱斯占比
购物中心占比
0 500 1000 1500
肇庆市
珠海市
江门市
惠州市
中山市
佛山市
东莞市
深圳市
广州市
购物中心
奥特莱斯
百货业态
城市中,以广州和佛山为主广州都市及深圳、东莞及惠州为主的深圳都市商业数量高,发展快市及珠
理位置靠近购物业发达的澳门,客群跨境购物的习惯本地百货作为基本生活消费的补,占比较高
珠三角城市商业形态占比
珠三角城市商业形态数量对比分析
注:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
广州本地消费粘性高,主要以生活需求为主,百货业态发展空间大
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珠三角购物中心数量热力图 珠三角百货数量热力图
购物中心热力明显集中在香港地区百货作为互补型消费,在近的深圳都圈热度高;广州与港澳有一定距离
消费粘性高,且本身在珠三角城市群中商业最为发达,购物中心与百货的热力均较高。
注:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
26
8.3%
8.8%
9.1%
10.2%
9.8%
10.8%
11.1%
11.2%
13.4%
14.3%
14.3%
14.5%
17.2%
91.7%
91.2%
90.9%
89.6%
89.6%
89.2%
88.9%
88.5%
86.6%
85.7%
85.7%
85.5%
82.2%
廊坊市
保定市
承德市
石家庄市
天津市
秦皇岛市
沧州市
唐山市
张家口市
邯郸市
邢台市
衡水市
北京市
百货占比 奥特莱斯占比 购物中心占比
0 500 1000
衡水市
承德市
秦皇岛市
张家口市
廊坊市
邢台市
邯郸市
沧州市
唐山市
保定市
石家庄市
天津市
北京市
购物中心
奥特莱斯
百货业态
津冀城市中,北京的购物中心和百货在数量上处在领先地位,但百货占比高达17.2%在一线城市中处在高老牌
如王府井百货、新华百货等在进行转型升级天津及石家庄随其后,商业数量高,但百货占比较低,在于百货在发
展冲击期数量少,发展缓慢购物中心进入迅速发展期
京津冀城市商业形态占比 京津冀城市商业形态数量对比分析
京津冀主要城市百货发展进化较为缓慢,购物中心发展相对迅速
注:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
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珠三角购物中心数量热力图 珠三角百货数量热力图
津冀购物中心百货数量热力相似北京作为京津冀中商业发展最成的城市,热力高;其中百货多分布分购物
中心多集中在心区此外天津石家庄作为京津冀的代城市,商业发展迅辐射周边区域。
转型升级期的北京老牌百货数量高,商业发展快,体验重奢百货占
比更高
注:WIFIPIX数据平台,采集时间201912月。本报告的样本量为商业项目的数量,商业占比均为商业项目的数量占比。
北京无限向溯科技有限公司
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无限向溯(WIFIPIX),全称北京无限向溯科技有限公司,创立于2013年,
专注于移动端用户消费行为及场景信息的数据挖掘,是业内领先的线下场
景与消费行为数据洞察企业。由京东,TalkingData等业内知名机构投资,
背靠腾讯京东全平台能力,致力于构建数据化的企业智能决策体系和企业
效果运营体系,用领先的「数据及应用科技」为客户创造全新价值, 公司
业务现已覆盖以商业地产、家居零售、广告营销、文化旅游、教育等为代
表的十多个主要行业。公司总部位于北京,并在天津、上海和深圳设立有
本地化服务团队,及时响应不同区域内企业客户的业务需求。
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