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京津典型奥特莱斯
客流分析报告
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北京无限向溯科技有限公司
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主要结论
京津典型奥特莱斯
人群总结
画像
客源
线下
中年,家庭客群为主
25-45岁人群占比最多,达到70%以上
已婚家庭占比70%以上
客群辐射能力强大
聚客能力强,80%的客群来自10公里之外
线下休闲娱乐体验式中高端消费
休闲购物场所主要以中高端为主
线上
偏爱奢侈品,国际旅游,亲子属性较强
不断地调整引进更多的奢侈品牌,增加休闲旅游社区
属性,将对整个奥特莱斯销售有明显的拉动作用
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概况简介
PART1
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2015销售业绩进入20亿榜单的京津地区奥莱
燕莎奥特莱斯 赛特奥特莱斯
佛罗伦萨小镇
36亿 20.5亿
30亿
*销售业绩来自互联网公开数据
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20.90%
13.60%
9.60%
4.30%
天津佛罗伦萨小镇 北京赛特奥莱 北京燕莎奥莱 平均占比
京津入围20亿榜单奥莱奢侈品牌数量占比远远高于奥莱平均占比
京津入围20亿榜单的奥特莱斯项目在品牌组合上具有三个特点:其一奢侈品牌占比大;其二覆盖全层次消费;
其三品类齐
京津入围20亿榜单的奥特莱斯项目奢侈品牌数量平均占比为12.2%,远超奥特莱斯的平均水平。不断地调整
引进更多的奢侈品牌,对整个奥特莱斯销售有明显的拉动作用。
*奢侈品牌数量占比数据来源于联商网公开数据
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北京燕莎奥特莱斯简介
开业时间:A座:2002年、B座:2003年、
C座:2007
项目总面积:9.5万㎡
建筑风格:工业现代风格
店铺数量:360
开发商:燕莎友谊商城
周边交通:项目距离市中心约10KM紧邻
四环,有多条公交线直通燕莎奥特莱斯
物中心门口
燕莎奥莱
四环
五环
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北京赛特奥特莱斯简介
开业时间:2009
项目总面积:15万㎡
建筑风格:欧美小镇、独栋别墅
入住品牌数:200家左右
开发商:赛特购物中心
周边交通:多个中高端别墅区,临近高速路,从
市中心驾车半小时左右即可到达,地铁15号线马
泉营站直达。
赛特奥莱
三元桥
地铁15号线
机场高速
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天津佛罗伦萨小镇简介
开业时间:2011
占地面积:18万㎡
建筑风格:纯正意大利风格
入住品牌数:200家左右
开发商:海外专业奥特莱斯机构意大利RDM 集团
周边交通:位于天津武清区前进道北侧,距北京三
环约70公里,距天津市30公里。项目距京津
速出口5公里,距京津城际铁路武清站100米。
京津城际铁路
京津塘高速
天津
北京
佛罗伦萨小镇
京津高速
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5公里范围内潜在客源分析
5公里范围内覆盖497个小区
共计56.8万户人家
燕莎奥莱
赛特奥莱
5公里范围内覆盖151个小区
共计15.1万户人家
佛罗伦萨
小镇
5公里范围内覆盖33个小区
共计2.84户人家
10%
69%
20%
1%
3万以下
3-6
6-10
10万以上
小区均价分布
13%
60%
25%
2%
3万以下
3-6
6-10
10万以上
小区均价分布
100%
0%
0%
0%
3万以下
3-6
10万以上
小区均价分布
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主要客群来源分析
PART2
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燕莎奥莱主要客源来自于北京东部,百子湾,劲松,石佛营等区域
西坝河
赵公口
水碓子
开阳里
松榆东里
甘露园
石佛营
平乐园
劲松
百子湾
燕莎奥莱主要客源来自于北京东部,周边10公里
源占比超过三成
主要客源地分布在百子湾,劲松,潘家园,十里河,
方庄,石佛营,通州等区域;
客源城市分布主要在北京市,占比超过九成,旅游客
源占比较少。
周一至周日 000-7:00 出现的人群轨迹
通州
常营
潘家园
劲松
百子湾
燕莎奥莱
石佛营
工体
方庄
北京站
廊坊市
大连市
西安市
武汉市
成都市
深圳市
天津市
广州市
上海市
北京市
客源住宅区域分布TOP10 客源城市分布分布TOP10
10
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赛特奥莱主要客源来自于北京东部和北部,望京,朝外,北苑等区域
开阳里
劲松
甘露园
安定门
水碓子
百子湾
石佛营
西坝河
康营
马泉营
赛特奥莱客源分布较广,10公里内客源在客源分布中占
不到两成,客源主要来源于北京东部和北部地区;
主要客源地分布在朝外,北苑,望京,马泉营和顺义石
园附近;
客源主要来源于北京市,占比八成,对其他一线城市广
州,上海和深圳等也有一定吸引力。
客源住宅区域分布TOP10
周一至周日 000-7:00 出现的人群轨迹
赛特奥莱
朝外
北京站
北京西站
望京
北苑
马泉营
顺义石园
康营
西安市
杭州市
重庆市
武汉市
天津市
成都市
深圳市
上海市
广州市
北京市
客源城市分布分布TOP10
10
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佛罗伦萨小镇客源辐射范围较广,天津市为主,广泛辐射到北京和廊坊
天津天狮学院
栖仙公寓
佳园里
和平里小区
松鹤园
颐安花园
盛世郦园
盛世馨园
保利·上河雅颂
亨通花园
佛罗伦萨小镇位于天津和北京之间,辐射范围较广,
由于北京地区大型奥特莱斯较多,北京客源被分流稀
释,客源以天津市和平区,河北区和武清地区为主,
广泛辐射到北京,廊坊和天津市塘沽区;
TOP10客源住宅区均位于天津市,10公里范围内客源
占比两成,天津市区客源占比四成,北京地区占比
周一至周日 000-7:00 出现的人群轨迹
佛罗伦萨小镇
天津市
北京市
廊坊市
塘沽
武清
河北区
和平区
重庆市
武汉市
成都市
哈尔滨市
廊坊市
上海市
深圳市
广州市
北京市
天津市
客源住宅区域分布TOP10 客源城市分布分布TOP10
10公里
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客群关联商圈及消费场所分析
PART3
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燕莎奥莱客群主要在大望路和劲松休闲生活,消费购物场所中高端为主
燕莎奥莱客群休闲活动商圈主要集中在周边10公里范围
内,大望路和劲松最为集中,同时喜爱到万达广场CBD
店,东方新天地,三里屯和北京银泰及世贸天阶等中高
端消费场所;
万达广场CBD店汇集5A级写字楼,商务公寓,并融合中
高端购物中心;东方新天地是结合高端白领写字楼及游
客体验北京特色的高端消费场所;三里屯太古里是时尚
潮流地标;北京银泰中心位于CBD核心区,高端白领商
务中心,聚集顶级奢华品牌旗舰店;世贸天阶为CBD
舰商业,为CBD内中高收入白领提供休闲购物服务。
客群最喜爱的购物中心TOP10
周一至周日 000-7:00 出现的人群轨迹
劲松
燕莎奥莱
10万以上计数
图例
5-10万计数
3-5万计数
2-3万计数
三元桥
成寿寺
复兴门
王府井
亚运村
金融街
赵公口
宣武门
崇文门
东直门
西直门
亮马桥
大望路
西便门
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赛特奥莱客群主要在望京休闲生活,购物中高端消费场所为主
赛特奥莱客群休闲活动商圈主要集中在望京地区,另
外喜爱到天陆购物中心,东方新天地,龙德广场和望
京华彩商业中心;
东方银座为周边5A级写字楼的商务高级白领提供中高
端休闲购物服务;东方新天地是结合高端白领写字楼
及游客体验北京特色的高端消费场所;龙德广场是位
于北苑商圈的中端购物中心。
客群最喜爱的购物中心TOP10
周一至周日 000-7:00 出现的人群轨迹
赛特奥莱
5万以上计数
图例
2-3万计数
1-2万计数
三元桥
亚运村
崇文门
西直门
亮马桥
大望路
北苑
小营
劲松
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佛罗伦萨小镇客群主要在天津市商圈休闲生活,其次是北京市商圈,购物中端消
费场所为主
佛罗伦萨客群休闲活动商圈天津较多,北京较少,主
要集中在天津荣业大街,气象台路和鸿顺里街,,喜
爱的购物中心TOP10均分布在天津,主要是天津大悦
城,奥城商业广场,新天地商厦和中信广场等中端消
费场所;
天津大悦城为中高端购物中心,奥城商业广场为社区
型中端购物中心,新天地商厦和中信广场为中端购物
中心。
客群最喜爱的购物中心TOP10
佛罗伦萨小镇
3万以上计数
图例
1-2万计数
1万以下计数
亚运村
劲松
天津
北京
鸿顺里街
王府井
大望路
崇文门
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1
星巴克
咖啡厅
2
呷哺呷哺
火锅涮锅
3
眉州东坡酒楼
中餐正餐
4
漫咖啡
咖啡厅
5
COSTA
COFFEE
咖啡厅
6
花家怡园
中餐正餐
7
重庆人家
中餐正餐
8
咖啡陪你
咖啡厅
9
海底捞
火锅涮锅
10
金百万
中餐正餐
11
必胜客
西餐正餐
12
金鼎轩
中餐正餐
13
很久以前只是
家串店
中餐正餐
14
虾吃虾涮
火锅涮锅
15
黄记煌三汁焖
火锅涮锅
16
上岛咖啡
咖啡厅
17
紫光园
中餐正餐
18
老诚一锅
火锅涮锅
19
多乐之日
面包甜点
20
便宜坊
中餐正餐
客群最喜爱的餐饮品牌
TOP20
客群最喜爱的服饰品牌
TOP20
赛特奥莱客群最喜爱的餐饮和服饰品牌
1
百丽
大众女鞋
2
卓雅
高级女装
3
杰尼亚
奢侈品
4
MCM
轻奢潮牌
5
CANALI
高级男装
6
VERRI
高级男装
7
优衣库
快时尚
8
百思图
大众女鞋
9
热风
大众时装
10
卡尔丹顿
商务男装
11
MARYLING
高级女装
12
盖璞
快时尚
13
Honeys
快时尚
14
天美意
大众女鞋
15
MICHAEL
KORS
轻奢时尚
16
爱慕
内衣
17
欧时力
时尚女装
18
Clarks
品牌女鞋
19
Vero
Moda
时尚女装
20
ONLY
时尚女装
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1
星巴克
咖啡厅
2
必胜客
西餐正餐
3
呷哺呷哺
火锅涮锅
4
COSTA
COFFEE
咖啡厅
5
漫咖啡
咖啡厅
6
上岛咖啡
咖啡厅
7
咖啡陪你
咖啡厅
8
眉州东坡酒楼
中餐正餐
9
海底捞
火锅涮锅
10
太平洋咖啡
咖啡厅
客群最喜爱的餐饮品牌
TOP20
客群最喜爱的服饰品牌
TOP20
燕莎奥莱客群最喜爱的餐饮和服饰品牌
1
百丽
大众女鞋
2
欧时力
优雅女装
3
热风
大众时装
4
GAP
快时尚
5
优衣库
快时尚
6
菲妮迪
时尚女装
7
Max Mara
轻奢女装
8
ONLY
时尚女装
9
VERRI
高级男装
10
爱步
女鞋
,男鞋
11
TRENDIANO
时尚男装
12
海澜之家
商务男装
13
Vero Moda
时尚女装
14
卡尔丹顿
商务男装
15
C&A
快时尚
16
SELECTED
休闲男装
17
百家好
时尚女装
18
莱茵福莱尔
时尚女装
19
歌莉娅
时尚女装
20
卡玛
时尚女装
11
金鼎轩
中餐正餐
12
动物园咖啡
咖啡厅
13
巴贝拉
西餐正餐
14
黄记煌三汁焖
火锅涮锅
15
麻辣诱惑
中餐正餐
16
彤德莱火锅
火锅涮锅
17
望湘园
中餐正餐
18
玉林串串香
火锅涮锅
19
东来顺
火锅涮锅
20
汤城小厨
中餐正餐
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1
星巴克
咖啡厅
2
肯德基
快餐简餐
3
吉野家
快餐简餐
4
必胜客
西餐正餐
5
呷哺呷哺
火锅涮锅
6
麦当劳
快餐简餐
7
COSTA
COFFEE
咖啡厅
8
漫咖啡
咖啡厅
9
上岛咖啡
咖啡厅
10
好利来
面包甜点
11
赛百味
快餐简餐
12
咖啡陪你
咖啡厅
13
眉州东坡酒楼
中餐正餐
14
海底捞
火锅涮锅
15
沙县小吃
快餐简餐
16
许留山
面包甜点
17
味千拉面
快餐简餐
18
太平洋咖啡
咖啡厅
19
真功夫
快餐简餐
20
塞纳左岸咖啡
咖啡厅
佛罗伦萨小镇客群最喜爱的餐饮和服饰品牌
1
优衣库
快时尚
2
百丽
大众女鞋
3
摩凡
时尚女装
4
鄂尔多斯
大众服装
5
迪迪博迩
休闲男装
6
恩曼琳
时尚女装
7
欧时力
时尚女装
8
卡尔丹顿
商务男装
9
ONLY
时尚女装
10
VERRI
时尚女装
11
Vero
Moda
时尚女装
12
比音勒芬
高级男装
13
热风
大众时装
14
杰克琼斯
休闲男装
15
Gap
快时尚
16
飞鸟和新酒
时尚女装
17
趣趣安娜
内衣
18
杰尼亚
奢侈品
19
捉迷藏
时尚女装
20
GXG
休闲男装
客群最喜爱的餐饮品牌
TOP20
客群最喜爱的服饰品牌
TOP20
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客群画像及线上消费行为偏好
PART4
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25
岁以下
26-35
36-45
46-55
55
岁以上
燕莎
赛特
佛罗伦萨
0
1
0
1
0
1
未婚
已婚
燕莎
赛特
佛罗伦萨
年龄分布婚姻情况
京津典型奥莱主要客群主要以中年已婚家庭为主
35岁以下 36岁以上
京津典型奥莱最受中青年人欢迎,26-45岁年龄段人群占比最多,均达到7成以上;
已婚家庭明显多于未婚,已婚人群占比均达到7成以上。
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奥莱客群普遍偏好奢侈品和国际旅行,体现出喜爱线下休闲娱乐体验式中高端消
267
109
54
45
82
220
59
333
142
59
60
119
239
58
321
135
61
71
160
223
62
奢侈品 海淘 综合电商 折扣 亲子 国际旅行 国内旅行
燕莎 赛特 佛罗伦萨
TGI兴趣偏好指数
*仅为举例,不包含所有类型,各类型不包含所有应用,排名不分先后
TGI指数,反映目标群体在特定研究范围内的强势或弱势,TGI=[奥特莱斯相关兴趣占比/北京整体人群相关兴趣占比]*标准数100,大于100即为偏好
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